150 000 nouveaux logements sociaux par an : un défi à relever en équipe
Le projet de loi sur le logement social adopté le 10 octobre 2012 par le Parlement vise la construction de 150 000 nouveaux logements à loyer modéré par an. Cet effort de construction pèse sur les collectivités territoriales, en particulier les communes, dont dépendent les organismes HLM et les SEM qui vont être pouvoirs adjudicateurs de ces nouveaux marchés. L’ampleur de la tâche implique des marchés publics avec des montants très importants, ce qui imposera sans doute des procédures de passation formalisées.
La principale question qui se pose est en réalité de savoir sous quelles formes de dévolution les pouvoirs adjudicateurs vont répartir ces importants marchés de construction.
Construire des logements sociaux aujourd’hui conduit à relever plusieurs défis : construire beaucoup, pour atteindre les objectifs posés par la loi ; construire vite, pour rester sur les rails posés par le législateur ; et enfin, bien construire pour répondre aux impératifs de développement durable et d’urbanisme humain pour ne pas réitérer les erreurs faites lors des précédentes constructions sociales.
Ces défis plaident pour des modes de dévolution concertés entre le pouvoir adjudicateur et les candidats. La complexité des projets devrait permettre d’utiliser les règles dérogatoires au droit commun de la maîtrise d’ouvrage public posé par la loi MOP de 1985. En clair, il s’agira d’utiliser soit la procédure de conception-réalisation, soit un contrat de partenariat.
La procédure de conception-réalisation permettra en effet d’externaliser les difficultés inhérentes aux programmes d’envergure tout en bénéficiant de certaines aides. Jusqu’au 31 décembre 2013, il est ainsi possible de cumuler une telle modalité de dévolution et des aides de l’État comme cela est prévu par l’article 110 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009. Des prêts spéciaux tels les Prêts locatifs sociaux, les Prêts locatifs à usage social ou les Prêts locatifs aidés d’intégration seront accessibles avec ce type de maitrise d’ouvrage. Mais il faudra passer sous les fourches caudines des conditions propres à ces aides de l’État.
Le recours aux contrats de partenariat public-privé permettra au pouvoir adjudicateur de s’affranchir de ces conditions, tout en échappant encore à la réalisation en solitaire d’ouvrages complexes. Reste que le coût final des partenariats publics-privés, qui devra faire l'objet d'arbitrages importants, et la réticence du juge administratif à valider le recours à ce type de dévolution peuvent être des freins. Lesquels ne seront pas forcément serrés, du fait de l'engouement que suscite ce projet chez les investisseurs spécialisés en PPP.
Sources :